Aedas logra demanda por más de tres veces en la parte media y alta del precio

5 DIAS, Opinión

La séptima salida a Bolsa en España en el año, después de las puestas de largo de Prosegur Cash, Neinor, Gestamp, Unicaja, MásMóvil y Borges, encara su estreno con un libro de órdenes más que cubierto, después de que el folleto de la operación se publicara el jueves de la semana pasada.

La promotora, propiedad en exclusiva del fondo Castlelake, tiene demanda por más de 2.300 millones de euros, para estrenarse con total solvencia el próximo viernes 20 de octubre.El mismo día en que la CNMV dio el visto bueno a la operación, ya tenía cubierta más del 70% de la oferta, según publicó CincoDías.

El pasado lunes 9, los bancos que pilotan la operación enviaron a sus clientes un comunicado en el que aseguran que la oferta está varias veces sobresuscrita en el tramo de precios de la oferta. Este oscila entre los 31,65 euros por acción (para un valor total de 1.500 millones de euros) y los 33,15 (casi 1.600 millones).

Tres días más tarde, fuentes financieras indican que la demanda cubre en más de tres veces la oferta. Esta comprende los 17,9 millones de títulos en poder de Castlelake y hasta tres millones de acciones nuevas para recaudar 100 millones de dinero fresco, además de la opción de los coordinadores de ampliar la venta en un máximo de 2,1 millones adicionales.

Los grandes fondos extranjeros son los que más apetito están demostrando en la operación

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Las fuentes consultadas señalan además que la calidad del libro es elevada y que la demanda, especialmente de fondos extranjeros, se concentra en la parte media y alta de la horquilla de precios. Además, todavía quedan varios días más de prospección de la demanda, que concluirá el 18. Esa misma jornada, tras analizar las propuestas, Aedas y la banca fijarán el precio final de la colocación.

Los bancos que están pilotando la colocación son Citi y Goldman Sachs como coor­dinadores globales. Santander y UBS aparecen en un segundo escalón; BBVA y Sabadell, en un tercero, y Fidentiis y JB Capital Markets, en un cuarto.

El capital que cotizará libremente en la Bolsa (free float, en la jerga) oscilará entre el 44% si no se amplía la oferta y el 48% si finalmente se venden las acciones adicionales. En función del precio al que se coloquen, el número de títulos de nueva emisión variará: serán 3,02 millones al precio más alto (33,15 euros), 3,09 millones al medio (32,4) y 3,16 millones al mínimo (31,65). El propósito insoslayable es lograr 100 millones de dinero fresco.

Aedas utilizará ese balón de oxígeno “para invertir en oportunidades de crecimiento”. Su hoja de ruta incluye comenzar a entregar viviendas en 2018 y alcanzar una velocidad de crucero en 2022. La empresa cuenta con suelo para promover 13.000 viviendas. La actividad se centra en Madrid, Barcelona (en Cataluña tiene aproximadamente el 16% de su cartera de suelos), Málaga, Sevilla, Baleares, Alicante, Valencia y Tarragona. Tiene como objetivo entregar 3.000 viviendas al año a partir de 2022. El precio medio se será de 330.000 a 350.000 euros.

Aedas se presenta con un banco de suelo valorado en 1.370 millones de euros, según la tasación realizada por la consultora Savills, con un valor de desarrollo de más de 3.800 millones. Esto supone una cartera mayor en 200 millones de la presentada en marzo por Neinor.

La firma adelanta que no repartirá dividendos en los próximos tres ejercicios, pero que a partir del cuarto prevé entregar entre el 60% y el 80% de su beneficio neto a sus accionistas.

Entre enero y junio, la promotora registró unas ventas de 419.000 euros. En 2016 y el primer semestre de 2017, Aedas registró unas pérdidas de 2,4 y y 13,1 millones de euros, respectivamente. Aedas reserva un 2% de las acciones a 50 empleados del grupo (consejeros y otros trabajadores). Las acciones se ofrecerán al precio fijado “a través de un proceso privado en paralelo al proceso de prospección de la demanda”. Las órdenes confirmadas por estas personas se atenderán íntegramente.

Castlelake fichó a la socimi Merlin Properties para que le asesorara en el desarrollo de la promotora, y en función del precio al que finalmente debute le abonará entre 26 y 31 millones de euros. Este importe será la cuantía en que se reduzca el beneficio de la inmobiliaria este ejercicio. Merlin forma parte del Ibex desde diciembre de 2015 y vale más de 5.200 millones de euros.

El ladrillo que está por llegar y las salidas de 2017

  • Después de Aedas, pero ya para 2018 habrá mucho más ladrillo en la Bolsa. Llegarán, al menos, Vía Célere, del fondo Värde, y Metrovacesa, controlada por Santander con cerca de un 80% y BBVA, con alrededor de un 20%. Neinor abrió el mercado de las promotoras en la Bolsa después de un periodo de larga sequía desde el estreno de Realia en junio de 2007. La compañía, en la que el fondo Lone Star controla menos del 13%, vale algo menos de 1.400 millones. Será superada, por tanto, por Aedas, cuya capitalización irá de los 1.500 a los 1.600 millones.
  • La papelera Lecta ha sido la única empresa incapaz de lograr la demanda necesaria para salir al mercado. El resto de compañías lo han conseguido. Prosegur Cash fue la primera, el 17 de marzo, y sube desde el precio de referencia un 35,7%; Neinor (que se estrenó el 29 de marzo) avanza un 6,8%; Gestamp (7 de abril), cae un 3,6%; Unicaja (30 de junio) suma un 16,4%; MásMóvil, que ya cotizaba en el MAB, avanza un 5,3%, y Borges (que estaba en el segundo mercado) se dispara un 35%.

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