El paradójico papel de las socimis en el precio del alquiler

5 DIAS, Opinión

El proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2019 preveía elevar la fiscalidad de las socimis para forzar la bajada de los precios de los alquileres. La formación Podemos considera que las socimis son culpables de la actual “burbuja del alquiler”, y acordó con el Gobierno de Pedro Sánchez aplicar un 15% sobre el importe de los beneficios obtenidos que no se distribuyan entre los accionistas. Un cambio que no sería crítico para el desarrollo de las REIT españolas, pero de consecuencias negativas, se mire por donde se mire.

Para empezar, ese cambio en la fiscalidad alteraría una regulación que ha sido útil en la recuperación económica de nuestro país, y es por tanto, muy discutible modificar esa regulación sin motivos claros.

A muchos se les olvida que, en 2012, el papel de las socimis fue vital para que entrara inversión extranjera en el maltrecho sector inmobiliario. El objetivo perseguido con la mejora de la regulación de las socimis promovida en 2013 fue poner en valor los activos inmobiliarios mediante una gestión profesionalizada y transparente. Esto contribuyó de forma decisiva a la recuperación económica, y, además, es posible que este régimen favoreciera el aumento de la oferta de viviendas en alquiler, y, en consecuencia, promoviera una moderación de los precios.

Las socimis después de 2013 fueron un éxito sin precedentes: contribuyeron a reactivar el mercado inmobiliario español, atrayendo inversión institucional internacional que por aquel entonces no hubiera elegido nuestro país como opción atractiva. Por otra parte, se logró atraer a la propiedad inmobiliaria a las familias con capacidad de ahorro, uno de los principales objetivos recogidos en el preámbulo de la normativa que las regula.

Estos son los hechos. Vamos con los datos. En España, hay unas 60 socimis que cotizan, bien en el mercado continuo, bien en el MAB, con más de 12.000 millones de capitalización y unos 40.000 millones de euros en activos inmobiliarios. De estos, la mayor parte no son viviendas, sino activos de otro tipo, desde hoteles y resorts hasta naves y áreas industriales y logísticas, oficinas o activos alternativos. Sólo un 4% del parque de viviendas en alquiler en España pertenecen a las socimis. Puesto que la mayor parte de las viviendas en alquiler son propiedad de particulares y no de socimis, me pregunto cómo se puede defender que sean las socimis responsables de la subida del precio de los alquileres.

De hecho en la actual coyuntura (precios elevados a consecuencia de una gran demanda y escasa oferta de vivienda en las ciudades más dinámicas), suprimir los incentivos fiscales de las socimis no supondría prácticamente ningún efecto en el precio de los alquileres. Precisamente por suponer sólo el 4% de las viviendas en alquiler. Es más, subir los impuestos a las socimis puede provocar el efecto contrario al perseguido: encarecer la fiscalidad reduce la rentabilidad de los inmuebles y los inversores se verían obligados a subir las rentas para absorber el impacto del impuesto.
Sin duda, el futuro del sector inmobiliario en Portugal o en España, como en Europa y en el resto del mundo, pasa por las socimis aportando profesionalización a la gestión patrimonial de activos inmobiliarios. El Gobierno socialista de António Costa acaba de aprobar las Sociedades de Inversión y Gestión Inmobiliaria (SIGI), la versión portuguesa de nuestras socimis, y es una buena noticia, aunque haya quien teme la competencia de un mercado inmobiliario en tan buen momento y con tanta capacidad para captar inversión, como el portugués. Este tema seguramente centrará la agenda de Iberian REIT Conference que se celebra hoy en Madrid.

De momento, ya sabemos que el inversor extranjero en Portugal tributará un 10% sobre los dividendos, muy por debajo del rango de entre el 19% y el 23% que abonarán los nacionales. Me inclino a pensar que SIGI y socimis acabarán generando interesantes sinergias e incrementando el ya elevado interés de los inversores por el mercado ibérico. Convendría, de todos modos, evitar mensajes políticos que puedan retraer a quienes desean invertir en nuestro país sin riesgos.
En este contexto, el Congreso rechazó ayer el proyecto de Presupuestos Generales del Estado de 2019 y se prevé que, después de la sesión del Consejo de Ministros de este viernes, Sánchez anuncie la fecha de las elecciones generales. A los efectos del marco fiscal de las Socimi este veto a los Presupuestos tiene efectos más políticos que económicos: seguirán en vigor los de 2018, ya prorrogados, pero las medidas de gasto previstas en el proyecto se mantendrán vigentes al estar aprobadas por decreto. Y queda pendiente el futuro de las propuestas de ingresos y, si alguna de carácter fiscal, será rescatada vía decreto de urgencia antes de las elecciones. El Gobierno propuso subidas de impuestos por importe de 5.600 millones de euros, que, afortunadamente, no podrán llevarse a cabo. Por tanto, una importante desviación respecto al objetivo de déficit público es inevitable.

Miguel Ferre es Senior Advisor de EY

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